Werden Rechte aller Eigentümer verletzt, müssen alle klagen

08. März 2018

Ein Wohnungseigentümer, der einen Verstoß gegen Rechte geltend machen will, die im gemeinschaftlichen Eigentum für das gesamte Grundstück wurzeln, kann nicht nach § 42 VwGO klagen. (VGH Bayern, Beschluss vom 27. Juli 2017, Az. 1 CS 17.918)

DER FALL
Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung und somit auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft für ein gemeinschaftlich genutztes Grundstück. Er ist der Ansicht, dass ein Einkaufszentrum, dessen Bau genehmigt wurde, ein Einzelhandelsbetrieb sei, der in dem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO nicht zulässig ist, bzw. ein Einkaufszentrum, das nicht mit den notwendigen Voraussetzungen des § 11 BauNVO übereinstimmt. Dabei beruft sich der Kläger im Rahmen der Klagebefugnis nach § 42 VwGO darauf, dass der allgemeine Gebietserhaltungsanspruch verletzt wird.

DIE FOLGEN
Der VGH Bayern ist der Ansicht, dass der Beschwerdegrund des Antragstellers zwar grundsätzlich berechtigt ist. Jedoch hat die Klage schon deshalb keinen Erfolg, weil der Antragsteller nicht nach § 42 VwGO zur Klage befugt ist. Die Verletzung des allgemeinen Gebietserhaltungsanspruchs durch den Bau des genehmigten Einkaufszentrums ist ein Verstoß gegen Rechte, die im gemeinschaftlichen Eigentum für das gesamte Grundstück wurzeln. Ein solcher Verstoß kann nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG aber nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und eben nicht von dem einzelnen Eigentümer als Individuum geltend gemacht werden. Dieser könnte höchstens eine konkrete Beeinträchtigung seines Sondereigentums geltend machen, die im vorliegenden Fall jedoch weder erkennbar noch dargelegt ist.

WAS IST ZU TUN?
Will ein Wohnungseigentümer Klage erheben, sollte er vorab prüfen, ob gegen Rechte verstoßen wird, die entweder ihn konkret in seinem Sondereigentum oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betreffen. Im ersten Fall muss der Wohnungseigentümer bei seinem Antrag genau darlegen, wie sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird, um eine Klagebefugnis im Sinne des § 42 VwGO zu begründen. Handelt es sich jedoch ausschließlich um Rechte, welche die ganze Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, kann auch nur im Namen der Gemeinschaft ein Antrag gestellt werden. Zu diesen Rechten gehören neben dem allgemeinen Gebietserhaltungsanspruch unter anderem auch der Anspruch, dass der erforderliche Mindestabstand eingehalten wird, und das Gebot der Rücksichtnahme. In solch einem Fall sollte sich der Sondereigentümer darum bemühen, die übrigen Eigentümer davon zu überzeugen, dass eine Klage gegen das Bauvorhaben notwendig ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.3.2018, Ausgabe 9/2018)