Wertsicherungsklausel bleibt trotz Schriftformfehler gültig

24. August 2015

Mietrecht: Eine Wertsicherungsklausel ist selbst bei einem Schriftformverstoß und dem Wegfall einer zehnjährigen Festlaufzeit so lange wirksam, bis deren Unwirksamkeit gerichtlich festgestellt wurde. (OLG Brandenburg, Urteil vom 14. April 2015, Az. 6 U 77/1)

DER FALL

Verpächter und Pächter schließen im Jahr 1999 einen Pachtvertrag über ein Alten- und Pflegeheim. Dieser enthält eine Wertsicherungsklausel, wonach der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden festgelegte Index der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte im früheren Bundesgebiet (Basis 1985 = 100) für eine Mietanpassung maßgeblich sein soll. Für den Fall, dass der Index umbasiert oder in seiner bisherigen Form vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeführt wird, soll an seine Stelle ein ihm am nächsten kommender neuer Index treten. Der Lebenshaltungskostenindex wurde zum 1.Januar 2003 eingestellt und durch den Verbraucherpreisindex für Deutschland ersetzt. Der Verpächter verlangt nachträglich die Anpassung des ursprünglich vereinbarten Pachtzinses für den Zeitraum Juni 2008 bis einschließlich 15. Oktober 2009. Der Pächter verweigert die Zahlung, da der Pachtvertrag wegen Schriftformverstoßes unwirksam sei. Zu Recht?

DIE FOLGEN

Nein! Der Verpächter hat einen Anspruch auf Anpassung der Pacht gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Pachtvertrag. Die Wertsicherungsklausel ist jedenfalls bezogen auf den streitgegenständlichen Zeitraum wirksam. Gemäß § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst zum Zeitpunkt eines rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein. Damit gelten Preisklauseln als auflösend bedingt wirksam. Eine solche Feststellung gibt es jedoch nicht. Daran ändert auch nichts, dass der vereinbarte Lebenshaltungskostenindex nicht mehr fortgeschrieben wird. Denn nach dem Pachtvertrag ist für diesen Fall der diesem am nächsten kommende Index vereinbart, mithin der neu eingeführte Verbraucherpreisindex.

WAS IST ZU TUN?

Das OLG folgt in seiner Begründung der Entscheidung des BGH vom 13. November 2013 (Az. XII ZR 142/12), der die auflösend bedingte Wirksamkeit einer Preisklausel bereits festgestellt hat. Damit lässt z.B. auch ein Verstoß eines Mietvertrags gegen das Schriftformerfordernis (§550 BGB) und damit verbunden der Wegfall der für eine Wertsicherung gemäß § 3 Abs.1 Nr. 1 lit. d) PrKG erforderlichen mindestens zehnjährigen Bindung eines Mieters einen Anspruch auf Mietanpassung bis zum durch eine Schriftformkündigung bedingten Mietende nicht entfallen. Erst wenn also die Unwirksamkeit der Preisklausel, z.B. aufgrund einer durch einen Schriftformverstoß verkürzten Laufzeit, gerichtlich festgestellt wurde, kann eine Mietanpassung erfolgreich verweigert werden. Selbst wenn der Schriftformverstoß unstreitig ist, müsste die benachteiligte Partei also die Unwirksamkeit der Preisklausel gerichtlich feststellen lassen, will sie die Pachtanpassung nicht zahlen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.8.2015, Ausgabe 32/2015)