Wertverlust der Immobilie ist kein Argument gegen B-Plan

07. Oktober 2014

Öffentliches Recht. Die durch einen Bebauungsplan ausgelösten Verkehrswertverluste von Grundstücken außerhalb des Plangebiets sind grundsätzlich nicht abwägungsrelevant und somit von der Gemeinde nicht zu berücksichtigen.

VGH Kassel, Urteil vom 7. April 2014, Az. 3 C 914/13.N, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 38, 25.09.2014, Seite 12)

DER FALL

In der Nachbarschaft eines mit hochwertigen Villen bebauten reinen Wohngebiets wies die Gemeinde durch einen neuen Bebauungsplan (B-Plan) ein weiteres Wohngebiet aus, in dem einige Mehrfamilienhäuser entstehen sollten. Einer der Villeneigentümer sah den Wert seiner Immobilie bedroht und zog gegen den B-Plan vor Gericht.

DIE FOLGEN

Den Normenkontrollantrag wies der Verwaltungsgerichtshof als bereits unzulässig zurück, weil Rechte des Antragstellers durch den B-Plan offensichtlich nicht verletzt seien. Das Heranrücken eines neuen Wohngebiets an ein bestehendes Wohngebiet führe nicht zu einem städtebaulichen Nutzungskonflikt. Zwischen dem Wohnen in einem Mehrfamilienhaus und dem Wohnen in einer Villa bestehe planungsrechtlich kein Unterschied. Mögliche Wertverluste der Villengrundstücke begründeten keinen Abwehranspruch für deren Eigentümer, weil die Verkehrswertentwicklung außerhalb des Plangebiets kein in der Abwägung über den B-Plan zu berücksichtigender Belang sei.

WAS IST ZU TUN?

Es ist eine Binsenweisheit, dass der Wert einer Immobilie vor allem von der Qualität der Umgebung abhängt. Es mag daher manchen überraschen, dass der VGH in der vorliegenden Entscheidung die durch einen an eine hochwertige Wohnlage heranrückenden B-Plan (wahrscheinlich) ausgelösten Wertverluste als von vornherein unbeachtlich abtut. Tatsächlich entspricht dieses Urteil aber einer seit langem gefestigten Rechtsprechung. Entscheidend sind dafür zwei Grundprinzipien: B-Pläne dienen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung, nicht aber der Wahrung von privaten Vermögensinteressen. Und grundsätzlich kann niemand darauf vertrauen, dass die Umgebung des eigenen Grundstücks auf alle Zeiten unverändert bleibt. Nur wenn durch einen heranrückenden B-Plan die eigentliche Nutzung benachbarter Grundstücke beeinträchtigt wird, berührt dies abwägungserhebliche Belange und kann ein Abwehrrecht auslösen. Wer die eigene Immobilie durch einen neuen B-Plan in der Nachbarschaft bedroht sieht, muss also z.B. darlegen, dass erhebliche Belästigungen durch zusätzlichen Verkehr, Lärm oder Schadstoffe zu befürchten sind. Veränderungen im Umfeld, die nur den Wert, nicht aber die Nutzung des Grundstücks berühren, sind demgegenüber grundsätzlich hinzunehmen. Immobilienkäufer sollten deshalb immer auch Erkundigungen über eventuelle Planungsabsichten der Gemeinde in der näheren Umgebung des Kaufobjekts anstellen.