Wird der Kaufvertrag genehmigt, ist die Provision zu zahlen

Genehmigt der Käufer, der sich von einem vollmachtlosen Vertreter beim Vertragsabschluss vertreten lässt, einen Grundstückskaufvertrag, obwohl er von einem Mangel wusste, muss er auch die Maklerprovision zahlen.
(BGH, Urteil vom 6. Mai 2022, Az. V ZR 282/20)

Der Fall
Der Kläger ist Makler und wurde von seiner Kundin mit dem Verkauf eines Grundstücks beauftragt. Er bot das Objekt einer Bauträgerin an. Der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet, wobei für die Kaufvertragsparteien jeweils vollmachtlose Vertreter auftraten. Der Vertrag sieht einen Ausschluss der Sachmängelhaftung vor. Nachdem die Bauträgerin die Genehmigung notariell beglaubigen ließ, erfuhr sie von einer nachteiligen Flächenabweichung. Dennoch übersandte sie dem Notar die Genehmigung des Kaufvertrags mit dem Vorbehalt, sich wegen unzutreffender Angaben Ansprüche gegen Makler und Verkäuferin vorzubehalten. Der Makler verlangt nun die Zahlung seiner Provision. Die Bauträgerin macht im Wege der Widerklage Schadenersatz geltend. LG und OLG geben dem Makler Recht. Die Bauträgerin verfolgt ihre Ansprüche mit der Revision weiter.

Die Folgen
Ohne Erfolg. Gegenansprüche der Bauträgerin scheitern daran, dass sie vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar von den Flächenabweichungen Kenntnis hatte. Dies ergibt sich aus § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels, den er bei Vertragsschluss kennt, ausgeschlossen. Zustande gekommen ist der Kaufvertrag aber erst mit Zugang der Genehmigungserklärung bei dem Notar. Die Bauträgerin muss neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen, solange sie die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat. Denn ansonsten verhielte sie sich widersprüchlich: Sie ließe den Vertrag in Kenntnis des Mangels zustande kommen, obwohl sie das hätte verhindern können.

Was ist zu tun?
Die Erwerberin hat den Vertrag genehmigt. Dies löst auch den Provisionsanspruch aus, denn sie kann sich gerade nicht darauf berufen, dass sie den Kaufvertrag nicht zu denselben Bedingungen abgeschlossen hätte, wenn ihr die Flächenabweichung bekannt gewesen wäre. Nach Kenntnis von dem Mangel hätte die Käuferin besser die Notbremse gezogen. Zumal bereits aus der Kaufvertragsurkunde hervorgegangen ist, dass der Vertrag bis zum Eingang der Genehmigung in öffentlich beglaubigter Form schwebend unwirksam ist. Nach Ansicht des BGH hatte die Bauträgerin vor Übersendung der Genehmigungserklärung Veranlassung, sich nach Möglichkeiten zu erkundigen, den Eintritt der Wirksamkeit des Kaufvertrags zu verhindern. Dagegen hat sie rechtsirrig angenommen, der erklärte Vorbehalt würde genügen. Dieser Irrtum kann für sie teuer werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.9.2022, Ausgabe 39-40/2022)