Wohnungseigentümer dürfen sich ihr Sondereigentum übertragen

Zwei Wohnungseigentümer können das Sondereigentum an einzelnen Räumen untereinander übertragen und damit neu zuordnen; die Miteigentümer müssen daran nicht mitwirken. (OLG München, Beschluss vom 6. Juni 2017, Az. 34 Wx 440/16)

DER FALL
Der Eigentümer einer Wohneinheit – benannt Wohnung Nr. 13 mit Hobbyraum Nr. 13 – hat das Sondereigentum an dem Hobbyraum an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen. Dazu trennten die Parteien das Sondereigentum am Hobbyraum ab und übertrugen es bei gleichzeitiger unveränderter Zuschreibung an den Erwerber. Die Eigentumsanteile am Miteigentum blieben dabei unverändert. Die Übertragung wurde im Bestandsverzeichnis des jeweiligen Grundbuchblatts eingetragen bzw. mit einem Löschungsvermerk versehen. Die Beschwerdeführer sind Erwerber der Wohneinheit Nr. 13. Sie beanspruchen, dass das Eigentum am Hobbyraum umgeschrieben und das Grundbuch entsprechend berichtigt wird. Sie argumentieren, dass durch das Übertragen des Hobbyraums die Teilungserklärung geändert wurde, ohne dass daran die anderen Miteigentümer mitgewirkt hätten.

DIE FOLGEN
Der Einwand der Kläger, die Teilungserklärung sei nicht rechtskonform geändert worden, geht inhaltlich ins Leere. Der Löschungsvermerk für den Hobbyraum im Bestandsverzeichnis von Wohnungseinheit Nr. 13 gibt der Öffentlichkeit hinreichend bekannt, dass das Recht erloschen ist (§ 46 Abs. 1 GBO), entschied das OLG München. Durch diesen Eintrag ins Grundbuch ist zugleich auch die Teilungserklärung geändert worden. Das Übertragen von Sondereigentum erfordert wegen des Schutzzwecks des § 6 Abs. 1 WEG stets, dass es eine Verbindung von Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil gibt und es sich nicht um ein „isoliertes Sondereigentum“ handelt. Eine Mitwirkung der übrigen Eigentümer ist in diesem Fall nicht erforderlich, denn weder ihr Eigentum noch ihre Anteile am Miteigentum sind davon betroffen.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil ist die konsequente Durchsetzung des grundbuchlichen Öffentlichkeitsgrundsatzes. Werden einzelne Räume wie Keller oder Garagen innerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragen, ist es stets angebracht, dass dies möglichst „ohne Nebengeräusche“ abläuft. Auswirkungen auf die Abgeschlossenheit der Räume und die Zuordnung im Aufteilungsplan sollten vermieden werden. Das Urteil verdeutlicht außerdem, welch durchschlagende Wirkung das Grundbuch auf die Teilungserklärung hat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten deshalb im Grundbuch eingetragene Löschungsvermerke sorgfältig geprüft werden. Es genügt nicht, auf eine eventuell veraltete Teilungserklärung zu vertrauen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.2.2018, Ausgabe 6/2018)