Wohnungskäufer darf allein vor Gericht ziehen

08. Oktober 2015

Grundstücksrecht: Ansprüche auf Minderung oder sog. kleinen Schadenersatz aus dem Kaufrecht fallen nicht unter § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn eine gebrauchte Wohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart worden ist. (BGH, Urteil vom 24. Juli 2015, Az. V ZR 167/14)

DER FALL

Der Kläger kaufte in einer älteren Wohnanlage eine nur teilweise sanierte Eigentumswohnung. Im Kaufvertrag wurde die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Der Kläger klagte gegen seine Verkäuferin auf Schadenersatz wegen Wertminderung, weil er bei Vertragsschluss arglistig getäuscht worden sei. Die unzureichende Sanierung und mangelnde Standfestigkeit des Hauses seien ebenso verschwiegen worden wie ein feuchtes Kellergeschoss. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab, da nicht der Kläger einen solchen Schaden wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend machen dürfe, sondern nur die Eigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 S. 3 Hs 1 WEG).

DIE FOLGEN

Der BGH entschied, dass es sich bei solchen rein kaufrechtlichen Mängelansprüchen – anders als beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger mit werkvertraglichen Ansprüchen – nicht um gemeinschaftsbezogene Ansprüche handelt. Der jeweilige Käufer bleibt berechtigt, seine Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises oder den „kleinen Schadenersatz“ (Minderwert) gegen seinen Verkäufer geltend zu machen. Das gilt vor allem, wenn unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart worden ist. Der BGH betont, dass der Verlust der Prozessführungsbefugnis des Käufers wegen der Gemeinschaftsbezogenheit von Rechten einen gravierenden Eingriff in die Privatautonomie darstellt. Die Gemeinschaftsbezogenheit darf daher nur bejaht werden, wenn schutzwürdige Belange der übrigen Eigentümer oder des Verkäufers das Interesse des Käufers, seine Rechte selbst auszuüben und prozessual durchzusetzen, deutlich überwiegen. Die Gemeinschaftsbezogenheit ist beim Kauf einer gebrauchten Wohnung anders als beim Erwerb einer neuen oder wie neu sanierten Wohnung zu verneinen. Denn beim reinen Kauf existieren meist mangels einer (werkvertraglichen) Herstellungsverpflichtung keine gleichgerichteten Ansprüche mehrerer Erwerber gegen den Veräußerer. Da Letzterem nicht die Gefahr droht, mehrfach in Anspruch genommen zu werden, ist eine einheitliche Rechtsverfolgung auch nicht zum Schutz des Verkäufers geboten.

WAS IST ZU TUN?

Der BGH hat die Privatautonomie des Käufers, seine Rechte aus seinem Kaufvertrag geltend zu machen, bei gebrauchten Eigentumswohnungen wiederher- bzw. klargestellt. Selbst wenn im Einzelfall im Kaufvertrag die Sachmängelhaftung nicht ausgeschlossen ist, dürfte es aufgrund der vom BGH angestellten typisierenden Betrachtungsweise bei der individuellen Zuständigkeit des Erwerbers bleiben. Der BGH hat ausdrücklich offen gelassen, ob die Gemeinschaft die Ausübungsbefugnis für solche Mängelrechte durch Beschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich ziehen könnte, doch dies als zweifelhaft bezeichnet.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.10.2015, Ausgabe 39-40/2015)