Zahlungspflichten gehen nur bei echter Wohnungsübergabe über

04. April 2016

Der mit einer Auflassungsvormerkung gesicherte Erwerber einer Eigentumswohnung ist erst dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung durch Übergabe erlangt hat. (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2015, Az. V ZR 80/15)

DER FALL

Der Beklagte veräußerte vor Fertigstellung mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude an verschiedene Erwerber. Auflassungsvormerkungen wurden bewilligt und eingetragen, Eigentumsumschreibungen erfolgten nicht. Da er die Wohnungen nicht fristgemäß fertigstellte, wurden nur drei von fünf einvernehmlich übergeben. Die verbleibenden Einheiten wurden durch die Erwerber jedoch ohne Übergabe in Besitz genommen (verbotene Eigenmacht). Anschließend beschloss die WEG eine Wohngeldzahlung und eine nachträgliche Sonderumlage je Eigentumswohnung. Mit der Klage verlangt die WEG von dem Beklagten die ausstehenden Beiträge für die zwei nicht übergebenen Wohnungen. Die erste Instanz wies die Klage ab, die zweite gab ihr statt. Der BGH schloss sich Letzterer nun an.

DIE FOLGEN

Schuldner der WEG-Beiträge ist der Wohnungseigentümer i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG. Dies ist zunächst der teilende Eigentümer. Anerkannt ist die Konstruktion des „werdenden Wohnungseigentümers“. Als solcher tritt ein Erwerber bereits vor Eigentumserwerb in die Rechte und Pflichten i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG ein, wenn er durch Auflassungsvormerkung gesichert ist und ihm die Eigentumswohnung übergeben wurde. In seiner Entscheidung verdeutlicht der BGH, dass eine ausreichende „Übergabe“ jedoch nicht in jeder Inbesitznahme zu sehen ist. Voraussetzung ist vielmehr die einvernehmliche Übergabe. Der teilende Eigentümer soll nicht gegen seinen Willen aus seiner Stellung als Mitglied der WEG gedrängt werden können. Erst mit der einvernehmlichen Übergabe gehen die Stellung als Mitglied der WEG sowie Nutzungen und Lasten an der Wohnung auf den durch Vormerkung gesicherten Erwerber über.

WAS IST ZU TUN?

Dies ist letztlich eine Frage, die nur in Abhängigkeit von der jeweiligen Interessenlage des teilenden Eigentümers aus zu beantworten ist. Ist es diesem wichtig, die Kosten für eine Eigentumswohnung gegenüber der WEG nicht tragen zu müssen, sollte er möglichst frühzeitig entweder die Eigentumsumschreibung veranlassen oder zumindest den Besitz an der Wohnung an den durch Vormerkung gesicherten Erwerber übergeben. Ist es ihm demgegenüber wichtiger, seinen Zugriff auf die verkaufte, aber noch nicht übertragene Einheit zu behalten, so muss er sich im Klaren sein, dass er dann auch die Kostenlast stemmen muss. Ideal aus Sicht des teilenden Eigentümers wäre es, mit dem vormerkungsgesicherten Erwerber eine Schuldübernahme für solche WEG-Beiträge zu vereinbaren. Da hieran der Erwerber im Grunde jedoch kein Interesse haben dürfte, ist es letztlich eine Frage der Verhandlungsposition, ob dies erfolgreich verhandelt werden kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 31.3.2016, Ausgabe 13/2016)