Zeitpunkt des Vertragsendes ist maßgeblich für Entschädigung

Mietrecht: Eine nach Vertragsende eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung herabzusetzen. (BGH, Urteil vom 27. Mai 2015, Az. XII ZR 66/1)

DER FALL

Die Parteien streiten um Nutzungsentschädigung nach der Beendigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume. Der klagende Vermieter vermietete dem beklagten Mieter ein Ladenlokal zum Betrieb eines Lebensmittelgeschäfts. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gekündigt hatte, wurde der Mieter in einem anschließenden Räumungsrechtsstreit rechtskräftig zur Räumung des Mietobjekts verurteilt. Er räumte das Ladenlokal zunächst nicht, zahlte jedoch noch einige Monate einen monatlichen Betrag in Höhe der vereinbarten Miete an den Vermieter weiter. In den letzten vier Monaten vor erfolgter Räumung leistete er im Hinblick auf Mängel (Wasserschäden) keine Zahlungen mehr. Die behaupteten Mängel lagen zum Zeitpunkt der Beendigung noch nicht vor.

DIE FOLGEN

Die Mietminderung ist eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflicht. Daraus zog der BGH schon 1960 den Schluss: Enthält der Mieter dem Vermieter eine Mietsache vor, deren Mietwert bei Beendigung des Mietverhältnisses gemindert gewesen ist, richtet sich auch der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter als Nutzungsentschädigung verlangen kann, nach dieser geminderten Miete. Denn der kraft Gesetzes geminderte Betrag sei die im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Demgegenüber kann sich der frühere Mieter nicht darauf berufen, dass während der Zeit, in der er die Mietsache vorenthält, eine (weitere) Verschlechterung der Mietsache eingetreten und die Nutzungsentschädigung, die dem Vermieter zusteht, daher (weiter) zu mindern ist. Denn die bei einem bestehenden Mietverhältnis kraft Gesetzes eintretende Abänderung der Vertragspflicht des Mieters zur Zahlung der Miete – also die Mietminderung – folgt aus der besonderen Verpflichtung des Vermieters, seinem Mieter den vertragsmäßigen Gebrauch der Sache fortgesetzt zu gewähren. Diese Verpflichtung entfällt mit Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann daher trotz (weiterer) Verschlechterung der ihm vorenthaltenen Mietsache die letzte Miete als „Mindestschaden“ weiter fordern. Diese Rechtsprechung hat der BGH gegen kritische Stimmen mit der überzeugenden Begründung bestätigt, dass mit Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter eben keine Mängelbeseitigungsansprüche mehr hat.

WAS IST ZU TUN?

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Denn sie stellt klar, dass der Mieter, der die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses vorenthält, keine Mängelbeseitigungsrechte mehr hat und wegen neu aufgetretener Mängel nicht mehr „mindern“ kann.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.9.2015, Ausgabe 37/2015)