Zu viele Mieterpflichten machen Konkurrenzklausel unwirksam

03. Februar 2015

Mietrecht. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Mietvertrag für eine Handelsfläche in einem SB-Warenhaus ist unwirksam, wenn dem Mieter zugleich eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und Pflichten bei der Preisgestaltung auferlegt werden.

OLG Brandenburg, Urteil vom 25. November 2014, Az. 6 U 117/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 2, 15.01.2015, Seite 12)

DER FALL

Ein Mieter schließt einen Mietvertrag über eine Shopfläche in der Vorkassenzone eines SB-Warenhauses zum Betrieb eines Restaurants mit deutscher Küche und Außer-Haus-Verkauf ab. In dem Mietvertrag ist der Konkurrenzschutz ausgeschlossen und eine Betriebspflicht mit Vertragsstrafe für den Fall eines Verstoßes vereinbart. Ferner enthält er Klauseln, wonach Änderungen des Sortiments der Zustimmung des Vermieters bedürfen und die Verkaufspreise des Mieters dem Preisniveau des SB-Warenhauses entsprechen müssen. Im September 2012 eröffnet der Vermieter, der zugleich Betreiber des SB-Warenhauses ist, im Vorkassenbereich einen Stehimbiss mit Pizza-Fleischkäse, Leberkäse, Schweinebraten, Kassler und Bockwurst im Angebot. Hiergegen macht der Mieter Unterlassungsansprüche wegen Verletzung der Konkurrenzschutzverpflichtung geltend. Zu Recht?

DIE FOLGEN

Ja! Auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung eines Konkurrenzschutzes kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes vom Vermieter Unterlassung verlangen. Durch die Eröffnung des Stehimbisses ist eine Konkurrenzsituation entstanden, da beide Betriebe dieselbe Verbrauchergruppe ansprechen und die vom Vermieter angebotenen Speisen ebenfalls zu der Kategorie deutsche Küche zählen. Der (vertragsimmanente) Konkurrenzschutz wurde im Mietvertrag auch nicht wirksam ausgeschlossen. Denn dem Mieter ist eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung auferlegt. Zudem enthält der Mietvertrag Vorgaben hinsichtlich der Preisgestaltung. Diese Vielzahl von Beschränkungen führt in der Gesamtschau zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit zu einer Unwirksamkeit der Klauseln insgesamt.

WAS IST ZU TUN?

Höchstrichterlich entschieden wurde bisher lediglich, dass zumindest eine Kombination aus Konkurrenzschutzausschluss und Betriebspflicht wirksam ist (BGH, Urteil vom 3. März 2010, Az. XII ZR 131/08). Umstritten ist aber, ob auch (noch) eine Kombination aus Konkurrenzschutzausschluss, Betriebspflicht und Sortimentsbindung zulässig ist. Um das Risiko einer Unwirksamkeit zu verringern, sollte zumindest im Mietvertrag geregelt werden, dass der Mieter zur Änderung seines Sortiments mit vorheriger Zustimmung des Vermieters berechtigt ist und diese nur aus wichtigem Grund versagt werden darf (z.B. bei einem Verstoß gegen den Konkurrenzschutz anderer Mieter oder bei bauordnungsrechtlicher Unzulässigkeit des neuen Sortiments). Sofern bei Abschluss des Mietvertrags bereits eine Überschneidung mit dem Sortiment eines Bestandsmieters besteht, sollte ferner geregelt werden, dass dem Mieter diese Sortimente bekannt sind.