Zustimmung zum Erbbaurechtsverkauf wird unwiderrufbar

16. November 2017

Ein Grundstückseigentümer kann die notwendige Zustimmung zum Verkauf des Erbbaurechts nicht mehr widerrufen, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung, also der Kaufvertrag, wirksam geworden ist. (BGH, Beschluss vom 29. Juni 2017, Az. V ZB 144/16)

DER FALL
Wenn zur Übertragung eines Erbbaurechts der Grundstückseigentümer zustimmen muss, erfolgt die notarielle Abwicklung in der Regel so, dass die Vorlage der Zustimmungserklärung zu den Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises gehört. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Grundstückseigentümer zunächst seine Zustimmung erteilt, diese jedoch kurze Zeit danach widerrufen. Der Notar beantragte daraufhin unter Vorlage beider Erklärungen die Umschreibung des Erbbaurechts auf den Käufer, was der Rechtspfleger ablehnte.

DIE FOLGEN
Das OLG München hat am 29. September 2016 entsprechend der bisherigen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung entschieden, dass der Grundstückseigentümer seine Zustimmung bis zur Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch widerrufen kann. Dem ist der BGH jetzt entgegengetreten: Der Widerruf der Zustimmung ist ausgeschlossen, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft – d.h. der Kaufvertrag – wirksam geworden ist. Ausgangspunkt der Begründung ist der 2. Halbsatz des § 183 Satz 1 BGB, wonach die Widerruflichkeit nur besteht, soweit sich aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Zustimmung zugrunde liegt, nichts anderes ergibt. Aus der Entstehungsgeschichte, der Systematik und dem Sinn und Zweck der §§ 5, 6 ErbbauRG, welche die Vereinbarung des Zustimmungserfordernisses regeln, leitet das Gericht ab, dass „die Zustimmung zu der Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.“ Dies habe schon der historische Gesetzgeber so gesehen.

WAS IST ZU TUN?
Nach Ansicht des BGH läuft es dem Schutzzweck des § 6 ErbbauRG zuwider, wenn der Widerruf der Zustimmung zu dem Verfügungsgeschäft zu einem Zeitpunkt möglich wäre, zu dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Selbst wenn dem Grundstückseigentümer erst nachträglich Umstände bekannt werden, die ihn dazu berechtigen, die Zustimmung zu versagen, ist er nicht schutzwürdiger als der Erbbauberechtigte. Schließlich spricht für den Ausschluss der Widerruflichkeit auch der „Gleichlauf mit dem Wohnungseigentumsrecht“, wo dieses Ergebnis schon seit längerem von der überwiegenden Ansicht vertreten wird. Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, denn sie ermöglicht es, Erbbaurechtskaufverträge rechtssicher zu gestalten und abzuwickeln, ohne dass den Beteiligten zusätzliche Kosten und sonstige Nachteile (Notaranderkonto, Verzögerung der Abwicklung usw.) entstehen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 9.11.2017, Ausgabe 45/2017)