Zustimmung zur Löschung der Sicherungshypothek kein Muss

03. August 2015

Zwangsvollstreckungsrecht: Ein durch eine Zwangssicherungshypothek nachrangig gesicherter Gläubiger ist nicht verpflichtet, bei einem vom Insolvenzverwalter beabsichtigten freihändigen Verkauf die Löschung seines Sicherungsrechts zu bewilligen. BGH, Urteil vom 30. April 2015, Az. XI ZR 301/13

DER FALL

Der klagende Insolvenzverwalter verlangt von der beklagten Gemeinde die Zustimmung zur Löschung einer auf dem Grundstück des Schuldners eingetragenen Zwangssicherungshypothek. Beim freihändigen Verkauf würde der Kläger einen Erlös von 40.000 Euro erzielen. Dieser sollte zur Hälfte an den vorrangigen Sicherungsgläubiger gegen Löschung von dessen weit über dem Verkehrswert valutierender Grundschuld fließen. Der Käufer bot der Beklagten für die Löschungsbewilligung 200 Euro an. Da diese auf einer höheren Ablösesumme bestand, hat der Insolvenzverwalter die Klage erhoben. Nachdem das LG sie abgewiesen hatte, gab das OLG ihr aufgrund von Treu und Glauben statt (§ 242 BGB). Der BGH sah das anders.

DIE FOLGEN

Nach Ansicht des BGH besteht für einen Freigabeanspruch aus § 242 BGB vorliegend kein Raum. Die Verweigerung der Löschung stehe der Verwertung des Grundstücks nicht entgegen, sie mindere allenfalls den Erlös, was in erster Linie zulasten des vorrangigen Gläubigers gehe. Die im Vergleich zu einem freihändigen Verkauf entstehenden wirtschaftlichen Nachteile für die Insolvenzmasse und -gläubiger rechtfertigen nicht, dem nachrangigen Gläubiger sein Sicherungsrecht abzuverlangen. Dies sei allenfalls dann denkbar, wenn die Verweigerung missbräuchlich sei. Die Inkaufnahme wirtschaftlicher Nachteile rechtfertige jedoch nicht den Schluss auf sachfremde Motive des Gläubigers. Solange eine höhere Löschungsprämie aus dem Erlös des freien Verkaufs an den Gläubiger fließt, sei das nicht missbräuchlich, da diese zulasten des vorrangigen Gläubigers und nicht der Masse gehe.

WAS IST ZU TUN?

Das Urteil ist sehr praxisrelevant. Soweit sich ein nachrangiger Gläubiger nicht auf die Abgabe einer Löschungsbewilligung gegen Zahlung einer Lästigkeitsprämie einlässt, besteht für den Insolvenzverwalter nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit, den Gläubiger zur Bewilligung zu zwingen. Der Insolvenzverwalter muss versuchen, eine einvernehmliche Lösung zwischen dem nachrangigen und dem vorrangigen Gläubiger – der wirtschaftlich die Lästigkeitsprämie zu tragen hat – herbeizuführen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt dem Insolvenzverwalter und dem vorrangigen Gläubiger nur die gesetzliche Verwertungsmöglichkeit per Zwangsversteigerung. Da die Erlöse einer Zwangsversteigerung üblicherweise aber erheblich niedriger sind als bei einem lastenfreien freihändigen Verkauf, stärkt das die Verhandlungsposition des nachrangigen Gläubigers in Bezug auf die Höhe seiner Prämie. Zu beachten ist, dass das Urteil des BGH lediglich den Fall einer Zwangssicherungshypothek betrifft; ob den nachrangigen Gläubiger bei Bestehen einer Sicherungsabrede weitergehende Freigabepflichten treffen, ließ der BGH offen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.7.2015, Ausgabe 29/2015)