Zwangshypothek kann ohne Wartefrist eingetragen werden

19. November 2018

Will ein Gläubiger bei einer Vollstreckung aus einem abstrakten Schuldversprechen eine Zwangshypothek im Grundbuch eintragen lassen, muss er keine Kündigungsfrist einhalten. (OLG München, Beschluss vom 25. Juni 2018, Az. 34 Wx 144/18)

DER FALL
Ein Grundstückseigentümer übernahm in einer notariellen Urkunde neben der Grundschuldbestellung auch die persönliche Haftung in Höhe des Grundschuldbetrags zuzüglich Zinsen sowie die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Die Gläubigerin beantragte, dass zu ihren Gunsten eine Zwangshypothek eingetragen wird, und das Grundbuchamt nahm diese Eintragung vor. Der Eigentümer legte dagegen Widerspruch ein, weil seiner Ansicht nach kein tauglicher Vollstreckungstitel vorlag. Die Vollstreckungsklausel sei nämlich unwirksam, weil die sechsmonatige Wartefrist, die laut § 1193 BGB nach der Kündigung der Grundschuld eingehalten werden muss, noch nicht abgelaufen war, als sie notariell erteilt wurde.

DIE FOLGEN
Das OLG München lehnt die Beschwerde des Eigentümers ab. Die Vollstreckung aus dem abstrakten Schuldversprechen ist unabhängig von der vorherigen Kündigung und Wartefrist zulässig, wenn sie darauf abzielt, dass eine Sicherungshypothek eingetragen wird. Das Gericht begründet das damit, dass die Sicherungshypothek nur eine rangsichernde Funktion hat. Anders als bei der Zwangsversteigerung führt sie nicht zum endgültigen Verlust des Eigentums.

WAS IST ZU TUN?
Kürzlich hat der Bundesgerichtshof zur Vollstreckung von Grundschuldzinsen entschieden, dass auch für diese die Wartefrist des § 1193 BGB gilt. Dabei erwähnte das Gericht beiläufig, dass die Vorschrift auch im Falle einer persönlichen Haftungsübernahme gelten soll. Das OLG München hält bei der Sicherungshypothek aber wiederholt am Gegenteil fest. Es bestehen jedoch nicht unwesentliche Bedenken gegen die Ansicht des Gerichts. Denn der Vollstreckungsschuldner kann eine Sicherungshypothek vordringlich nur mit einem Widerspruch angreifen. Zudem kann die eingetragene Sicherungshypothek auch als Grundlage für eine Vollstreckung zwecks Befriedigung dienen, sodass der wirtschaftliche Effekt für den Schuldner hinausgeschoben und sogar noch verstärkt wird. Die Eintragung benachteiligt ihn damit nicht nur wirtschaftlich, sondern auch in zeitlicher Hinsicht. Will ein Grundstückseigentümer die persönliche Haftung im Wege des abstrakten Schuldversprechens übernehmen und die sofortige Vollstreckungsunterwerfung erklären, dann sollte er darauf achten, in die Vereinbarung klarstellend aufzunehmen, dass die Kündigungs- und Wartefristen des § 1193 BGB anzuwenden sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.11.2018, Ausgabe 46/2018)