Aus dem Fachörterbuch:

Wohnungsrecht

Legaldefinition: § 1093 BGB

Beim Wohnungsrecht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit nießbrauchähnlicher Gestaltung. Während aber der Nießbrauch berechtigt, alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen (einzelne Nutzungen können (vertraglich) ausgeschlossen werden), berechtigt das Wohnungsrecht (nur) zu einer beschränkten Nutzung. Der Berechtigte darf unter Ausschluss des Eigentümers ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes (z.B. eine Wohnung bzw. Etagenwohnung oder ein Einfamilienwohnhaus) nutzen.

Der Bestellung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch liegt ein schuldrechtlicher Vertrag zugrunde. Neben dem dinglichen Wohnungsrecht können weitere schuldrechtliche Abreden stehen, wie z.B. die Zahlung eines Entgelts oder die Kündigung durch den Besteller. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, besteht das Wohnungsrecht grundsätzlich unentgeltlich; Kosten wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen, die die gewöhnliche Unterhaltung übersteigen usw. trägt dann der Eigentümer. Die Bestellung kann auch schon vor Errichtung des Gebäudes erfolgen.

Das Wohnungsrecht ist nicht veräußerlich, vererblich, belastbar oder beleihbar. Im Gegensatz zum Dauerwohnrecht ist der Berechtigte nur befugt, den Rechtsgegenstand zum Wohnen zu benutzen; eine Nutzung in anderer Weise, z.B. zur Vermietung, ist grundsätzlich nur aufgrund separater schuldrechtlicher Vereinbarung möglich. Allerdings darf der Berechtigte seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 Abs. 2).

Das Recht erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Eine Zerstörung des Gebäudes durch Krieg, Brand etc. hat nicht den Untergang, sondern nur das Ruhen des Wohnungsrechts zur Folge. Der Eigentümer ist – soweit keine anderweitige schuldrechtliche Abrede besteht – nicht zum Wiederaufbau verpflichtet.

In Verbindung mit dem Wohnungsrecht wird meist eine Rückübertragungsverpflichtung vereinbart, wenn z.B. in den Grundbesitz die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betrieben wird. Der oder die Berechtigte sollte daher auf die unbedingte Erstrangigkeit dieser Eintragung achten. Der Baufinanzierer wird sich allerdings mit einer nachrangigen Beleihung schwer tun.